典型案例
山東青島某投資股份有限公司青石灣綜合旅游度假項(xiàng)目投資規(guī)劃
1. 項(xiàng)目背景
1.1 青島某某投資
青島某某投資股份有限公司是一家集地產(chǎn)開發(fā)、旅游度假、酒店餐飲、工程設(shè)計(jì)規(guī)劃為一體的多種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的綜合性集團(tuán)公司。
目前，公司業(yè)務(wù)主要涉及高端地產(chǎn)和酒店物業(yè)，正在開發(fā)的六谷麗舍項(xiàng)目是一個(gè)集五星級(jí)度假酒店、高山SPA、高爾夫別墅為一體的綜合性的度假休閑物業(yè)。
1.2 青石灣
青石灣社區(qū)坐落在柳花泊街道辦事處駐地南2公里處，周圍群山環(huán)抱，山坡樹木蔥蘢，山澗溪流潺潺，潭水瀲滟。在青山綠水間的青石灣社區(qū)，資源遼闊，風(fēng)景優(yōu)美，景色宜人，可稱的上人間仙境，世外桃源。
青石灣水庫建于1978年，總庫容120萬立方米，截小珠北麓之水，水源無污染，水質(zhì)優(yōu)良，成了青石灣社區(qū)的一大景觀，是人們垂釣、游泳，避暑消夏的娛樂場(chǎng)所。
青石灣雖是山村，文化生活比較活躍。1961年冬天，村辦起了業(yè)余茂腔劇團(tuán)，排練了四十余塊傳統(tǒng)古裝劇目，衣妝配套，配樂齊全，深受歡迎，至今流傳。
青石灣的耕地土質(zhì)好，適合種植各種農(nóng)作物?；ㄉ侵饕挠土献魑?，大姜、芋頭是該社區(qū)的經(jīng)濟(jì)作物。芋頭淀粉多、含蛋白質(zhì)高，打入國際市場(chǎng)，效益客觀。一畝芋頭、大姜可收入上千元。種植大姜、芋頭是青石灣社區(qū)農(nóng)民的主要經(jīng)濟(jì)收入。
小珠山已被成為國家級(jí)森林公園，青石灣社區(qū)被列于旅游綠化區(qū)，村民們積極響應(yīng)上級(jí)的號(hào)召，退耕還林，引進(jìn)名貴的花卉綠化，栽培各種果樹。櫻桃、杏子、山楂、柿子、板栗等山果地質(zhì)好，無污染，前景廣闊。幾年后的青石灣將成為花園式的村居，仙境般的花果山。
1.3 青石灣綜合旅游項(xiàng)目
本項(xiàng)目位于青島市黃島經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)青石灣，總體遠(yuǎn)景規(guī)劃用地3,300畝。
其中，一期規(guī)劃用地330畝左右（包括占地30畝的膠東民俗文化村和100畝左右的水域），二期為100畝左右的生態(tài)農(nóng)莊旅游區(qū)，三期為600畝左右的山地。
一期初步規(guī)劃意向是高端休閑養(yǎng)生中心，包括膠東民俗文化村（特色養(yǎng)生別墅）、自然生態(tài)旅游景觀（樹木、花草、水果、蔬菜、小橋流水、微縮景區(qū)）、高級(jí)有機(jī)生態(tài)主題餐廳（宴會(huì)廳、包房）、高級(jí)休閑養(yǎng)生會(huì)所（高端體檢、中醫(yī)理療、中醫(yī)藥膳及SPA）、高級(jí)生態(tài)旅游度假精品酒店（住宿、健身及會(huì)議）、拓展訓(xùn)練基地等業(yè)態(tài)和功能。
該項(xiàng)目面向高端中外旅游團(tuán)隊(duì)和青島及周邊地區(qū)的民營(yíng)企業(yè)家群體、大型公司及外企高管、政府官員、中產(chǎn)階級(jí)等高收入、高品位、高消費(fèi)人群。
該項(xiàng)目充分利用青石灣的旅游資源和市場(chǎng)影響，將自然生態(tài)景觀引入各種功能之中，以中外有機(jī)環(huán)保美食和傳統(tǒng)中醫(yī)養(yǎng)生為主題，營(yíng)造青山綠水、恬淡清心、返璞歸真的世外桃源之宜人氛圍，以獨(dú)特的高端定位和業(yè)態(tài)組合打造青島地區(qū)獨(dú)具自然和人文魅力的高端時(shí)尚休閑度假場(chǎng)所。
1.4 咨詢委托
青石灣綜合旅游項(xiàng)目目前正處于投資前期，需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行總體定位與功能規(guī)劃，明確經(jīng)營(yíng)方式，進(jìn)行財(cái)務(wù)測(cè)算和風(fēng)險(xiǎn)分析等。
受青島某某投資股份有限公司委托，由上海盛大金石投資咨詢有限公司為其進(jìn)行青石灣綜合旅游項(xiàng)目總體定位與發(fā)展規(guī)劃，以此作為項(xiàng)目投資及運(yùn)營(yíng)管理等方面的依據(jù)和參考。
盛大金石操作過青島綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目（晉江）、有機(jī)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目（臨沂）、生態(tài)觀光旅游項(xiàng)目（青島）、中醫(yī)養(yǎng)生城項(xiàng)目（三亞）、高爾夫俱樂部高端會(huì)所項(xiàng)目（西湖）、綜合濱海旅游項(xiàng)目（上海）、高星級(jí)酒店項(xiàng)目（上海）等相關(guān)案例，具備執(zhí)行此咨詢項(xiàng)目的專業(yè)和經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)。
2. 研究對(duì)象
1)青島市及項(xiàng)目所在區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境及發(fā)展前景
2)青島市及項(xiàng)目所在區(qū)域項(xiàng)目相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀、規(guī)劃及發(fā)展前景
3)青島市青石灣綜合旅游項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境和區(qū)域規(guī)劃
4)青島某某投資股份有限公司資源狀況
5)可以借鑒的典型休閑度假項(xiàng)目案例
6)青島市青石灣綜合旅游項(xiàng)目目標(biāo)客戶需求調(diào)查與分析
7)青島市青石灣綜合旅游項(xiàng)目總體定位與功能規(guī)劃
8)青島市青石灣綜合旅游項(xiàng)目開發(fā)模式
9)青島市青石灣綜合旅游項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略
10)青島市青石灣綜合旅游項(xiàng)目發(fā)展前景
11)青島市青石灣綜合旅游項(xiàng)目投資估算與經(jīng)濟(jì)效益測(cè)評(píng)
12)青島市青石灣綜合旅游項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與防范措施
13)青島市青石灣綜合旅游項(xiàng)目總體定位及發(fā)展規(guī)劃結(jié)論
3. 研究思路
1)青島市及項(xiàng)目所在區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境和項(xiàng)目相關(guān)行業(yè)的現(xiàn)狀、規(guī)劃及發(fā)展前景研究，是青島市青石灣綜合旅游項(xiàng)目總體定位及發(fā)展規(guī)劃的基礎(chǔ)；
2)適應(yīng)與引導(dǎo)青島市及項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，是青島市青石灣綜合旅游項(xiàng)目總體定位及發(fā)展規(guī)劃的前提；
3)定位協(xié)調(diào)、功能互補(bǔ)、體量平衡、系統(tǒng)組團(tuán)，是青島市青石灣綜合旅游項(xiàng)目總體定位及發(fā)展規(guī)劃的基本原則；
4)青島市青石灣綜合旅游項(xiàng)目總體定位及發(fā)展規(guī)劃，要綜合考慮項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度、資金需求、融資計(jì)劃、資金使用、招商計(jì)劃與租售節(jié)奏
1.1 青島某某投資
青島某某投資股份有限公司是一家集地產(chǎn)開發(fā)、旅游度假、酒店餐飲、工程設(shè)計(jì)規(guī)劃為一體的多種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的綜合性集團(tuán)公司。
目前，公司業(yè)務(wù)主要涉及高端地產(chǎn)和酒店物業(yè)，正在開發(fā)的六谷麗舍項(xiàng)目是一個(gè)集五星級(jí)度假酒店、高山SPA、高爾夫別墅為一體的綜合性的度假休閑物業(yè)。
1.2 青石灣
青石灣社區(qū)坐落在柳花泊街道辦事處駐地南2公里處，周圍群山環(huán)抱，山坡樹木蔥蘢，山澗溪流潺潺，潭水瀲滟。在青山綠水間的青石灣社區(qū)，資源遼闊，風(fēng)景優(yōu)美，景色宜人，可稱的上人間仙境，世外桃源。
青石灣水庫建于1978年，總庫容120萬立方米，截小珠北麓之水，水源無污染，水質(zhì)優(yōu)良，成了青石灣社區(qū)的一大景觀，是人們垂釣、游泳，避暑消夏的娛樂場(chǎng)所。
青石灣雖是山村，文化生活比較活躍。1961年冬天，村辦起了業(yè)余茂腔劇團(tuán)，排練了四十余塊傳統(tǒng)古裝劇目，衣妝配套，配樂齊全，深受歡迎，至今流傳。
青石灣的耕地土質(zhì)好，適合種植各種農(nóng)作物?；ㄉ侵饕挠土献魑?，大姜、芋頭是該社區(qū)的經(jīng)濟(jì)作物。芋頭淀粉多、含蛋白質(zhì)高，打入國際市場(chǎng)，效益客觀。一畝芋頭、大姜可收入上千元。種植大姜、芋頭是青石灣社區(qū)農(nóng)民的主要經(jīng)濟(jì)收入。
小珠山已被成為國家級(jí)森林公園，青石灣社區(qū)被列于旅游綠化區(qū)，村民們積極響應(yīng)上級(jí)的號(hào)召，退耕還林，引進(jìn)名貴的花卉綠化，栽培各種果樹。櫻桃、杏子、山楂、柿子、板栗等山果地質(zhì)好，無污染，前景廣闊。幾年后的青石灣將成為花園式的村居，仙境般的花果山。
1.3 青石灣綜合旅游項(xiàng)目
本項(xiàng)目位于青島市黃島經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)青石灣，總體遠(yuǎn)景規(guī)劃用地3,300畝。
其中，一期規(guī)劃用地330畝左右（包括占地30畝的膠東民俗文化村和100畝左右的水域），二期為100畝左右的生態(tài)農(nóng)莊旅游區(qū)，三期為600畝左右的山地。
一期初步規(guī)劃意向是高端休閑養(yǎng)生中心，包括膠東民俗文化村（特色養(yǎng)生別墅）、自然生態(tài)旅游景觀（樹木、花草、水果、蔬菜、小橋流水、微縮景區(qū)）、高級(jí)有機(jī)生態(tài)主題餐廳（宴會(huì)廳、包房）、高級(jí)休閑養(yǎng)生會(huì)所（高端體檢、中醫(yī)理療、中醫(yī)藥膳及SPA）、高級(jí)生態(tài)旅游度假精品酒店（住宿、健身及會(huì)議）、拓展訓(xùn)練基地等業(yè)態(tài)和功能。
該項(xiàng)目面向高端中外旅游團(tuán)隊(duì)和青島及周邊地區(qū)的民營(yíng)企業(yè)家群體、大型公司及外企高管、政府官員、中產(chǎn)階級(jí)等高收入、高品位、高消費(fèi)人群。
該項(xiàng)目充分利用青石灣的旅游資源和市場(chǎng)影響，將自然生態(tài)景觀引入各種功能之中，以中外有機(jī)環(huán)保美食和傳統(tǒng)中醫(yī)養(yǎng)生為主題，營(yíng)造青山綠水、恬淡清心、返璞歸真的世外桃源之宜人氛圍，以獨(dú)特的高端定位和業(yè)態(tài)組合打造青島地區(qū)獨(dú)具自然和人文魅力的高端時(shí)尚休閑度假場(chǎng)所。
1.4 咨詢委托
青石灣綜合旅游項(xiàng)目目前正處于投資前期，需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行總體定位與功能規(guī)劃，明確經(jīng)營(yíng)方式，進(jìn)行財(cái)務(wù)測(cè)算和風(fēng)險(xiǎn)分析等。
受青島某某投資股份有限公司委托，由上海盛大金石投資咨詢有限公司為其進(jìn)行青石灣綜合旅游項(xiàng)目總體定位與發(fā)展規(guī)劃，以此作為項(xiàng)目投資及運(yùn)營(yíng)管理等方面的依據(jù)和參考。
盛大金石操作過青島綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目（晉江）、有機(jī)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目（臨沂）、生態(tài)觀光旅游項(xiàng)目（青島）、中醫(yī)養(yǎng)生城項(xiàng)目（三亞）、高爾夫俱樂部高端會(huì)所項(xiàng)目（西湖）、綜合濱海旅游項(xiàng)目（上海）、高星級(jí)酒店項(xiàng)目（上海）等相關(guān)案例，具備執(zhí)行此咨詢項(xiàng)目的專業(yè)和經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)。
2. 研究對(duì)象
1)青島市及項(xiàng)目所在區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境及發(fā)展前景
2)青島市及項(xiàng)目所在區(qū)域項(xiàng)目相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀、規(guī)劃及發(fā)展前景
3)青島市青石灣綜合旅游項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境和區(qū)域規(guī)劃
4)青島某某投資股份有限公司資源狀況
5)可以借鑒的典型休閑度假項(xiàng)目案例
6)青島市青石灣綜合旅游項(xiàng)目目標(biāo)客戶需求調(diào)查與分析
7)青島市青石灣綜合旅游項(xiàng)目總體定位與功能規(guī)劃
8)青島市青石灣綜合旅游項(xiàng)目開發(fā)模式
9)青島市青石灣綜合旅游項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略
10)青島市青石灣綜合旅游項(xiàng)目發(fā)展前景
11)青島市青石灣綜合旅游項(xiàng)目投資估算與經(jīng)濟(jì)效益測(cè)評(píng)
12)青島市青石灣綜合旅游項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與防范措施
13)青島市青石灣綜合旅游項(xiàng)目總體定位及發(fā)展規(guī)劃結(jié)論
3. 研究思路
1)青島市及項(xiàng)目所在區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境和項(xiàng)目相關(guān)行業(yè)的現(xiàn)狀、規(guī)劃及發(fā)展前景研究，是青島市青石灣綜合旅游項(xiàng)目總體定位及發(fā)展規(guī)劃的基礎(chǔ)；
2)適應(yīng)與引導(dǎo)青島市及項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，是青島市青石灣綜合旅游項(xiàng)目總體定位及發(fā)展規(guī)劃的前提；
3)定位協(xié)調(diào)、功能互補(bǔ)、體量平衡、系統(tǒng)組團(tuán)，是青島市青石灣綜合旅游項(xiàng)目總體定位及發(fā)展規(guī)劃的基本原則；
4)青島市青石灣綜合旅游項(xiàng)目總體定位及發(fā)展規(guī)劃，要綜合考慮項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度、資金需求、融資計(jì)劃、資金使用、招商計(jì)劃與租售節(jié)奏
地址: 嘉興市環(huán)城西路375號(hào)（匯豐廣場(chǎng)B座1104
郵編: 314000
電話: 0573-82313807 83976688 83976689
聯(lián)系人:沈煒（總經(jīng)理）
傳真: 0573-82312604
手機(jī): 13362311183
E-mail: dxjd168@163.com
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